Chcąc zagwarantować sobie możliwość zawarcia umowy przyrzeczone, w przyszłości strony mogą zdecydować się na zawarcie umowy przedwstępnej. Najczęściej dotyczy ona sfery stosunków obligacyjnych jak umowa sprzedaży, choć dopuszcza się możliwość zastosowania tej konstrukcji nawet do prawa rodzinnego lub spadkowego. Co warto wiedzieć o umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości?
Czym jest umowa przedwstępna?
Zgodnie z art. 389 §1 k.c. umowa przedwstępna zobowiązuje strony do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej. W zależności od ustaleń może mieć ona charakter jednostronnie lub dwustronnie zobowiązujący. Przesądza to o możliwości domagania się zawarcia umowy przez jedną lub obie strony kontraktu.
W doktrynie podkreśla się, że umowa przedwstępna nigdy nie będzie miała charakteru umowy wzajemnej, ponieważ jej przedmiotem są de facto oświadczenia woli stron, a nie konkretne dobra lub wartości majątkowe.
Umowa przedwstępna dla swojej ważności powinna określać istotne składniki umowy przyrzeczonej. W przypadku sprzedaży nieruchomości będzie to jej dokładne oznaczenia (wraz z adresem, powierzchnią, ilością pomieszczeń oraz numerem księgi wieczystej jeśli taka została założona) oraz cena, którą zapłaci kupujący.
W praktyce w umowie przedwstępnej najczęściej umieszcza się również termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona. Jeśli obie strony są do tego uprawnione, decyduje wcześniej złożone oświadczenie woli.
Aby zapobiec niepewności w obrocie, ustawodawca wyklucza możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej jeśli termin do jej zawarcia nie został wyznaczony w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej.
Dlaczego warto zawrzeć umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości?
Umowa sprzedaży nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego, stosownie do art. 158 k.c. Jest to forma ad solemnitatem zastrzeżona pod rygorem nieważności bezwzględnej.
Warto jednak zaznaczyć, że wymóg ten nie dotyczy umowy przedwstępnej – strony mogą wybrać między formą aktu notarialnego lub inną, mniej sformalizowaną. Wybór formy dokonania czynności prawnej ma jednak istotny wpływ na uprawnienia stron w kontekście dochodzenia późniejszego zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem.
Skutek „słabszy”
O „słabszym” skutku można mówić gdy strony zawarły umowę przedwstępną bez zachowania wymagań, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej. Będzie to np. zwykła forma pisemna zwykła lub dokumentowa.
W takiej sytuacji roszczenie strony uprawnionej ogranicza się do żądania naprawienia szkody, którą poniosła, licząc na zawarcie umowy przyrzeczonej. Jest to tzw. odszkodowanie w granicach negatywnego interesu umownego.
Nic jednak nie stoi na przeszkodzie, aby kontrahenci ustalili zakres odszkodowania odmiennie, np. poprzez rozszerzenie roszczenia odszkodowawczego na pozytywny interes umowny (rzeczywistą stratę i utracone korzyści).
Skutek „silniejszy”
Skutek „silniejszy” polega na przyznaniu stronie uprawnionej jeszcze jednego roszczenia obok żądania odszkodowawczego – możliwości dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem powszechnym w trybie procesowym.
W takiej sytuacji konstytutywne orzeczenie sądu jest wydawane w trybie art. 64 k.c. i zastępuje oświadczenie woli strony zobowiązanej do zawarcia umowy przyrzeczonej. Umowę uznaje się za zawartą z chwilą uprawomocnienia się wyroku.
Przedawnienie roszczeń z umowy przedwstępnej
Roszczenia, które rodzi zawarcie umowy przedwstępnej, są ograniczone czasowo. Zgodnie z art. 390 §3 k.c. przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta.
Jeśli strona uprawniona zdecydowała się na dochodzenie w pierwszej kolejności roszczenia o przymusowe zawarcie umowy, drugie z żądań przedawnia się z upływem roku od dnia uprawomocnienia się wyroku oddalającego roszczenie.
Zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego może być czasochłonne i z pewnością będzie bardziej kosztowne niż zawarcie kontraktu w formie pisemnej. W ten sposób strony mogą się jednak zabezpieczyć w razie unikania współpracy przez kontrahenta.